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关于印发《台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》的通知
发布日期: 2022-03-28 16:07 信息来源:市住房公积金中心         浏览次数:

台房金管〔2022〕2号

市住房公积金管理中心,各分中心:

    《台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》已经市住房公积金管理委员会2022年度第一次全体成员会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻实施。

 

 

              台州市住房公积金管理委员会

              2022年325

(此件公开发布)

 

台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则

 

第一章  总则

第一条  为进一步规范全市住房公积金个人住房贷款业务管理,防范信贷风险,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《住房公积金管理条例》《浙江省住房公积金条例》《个人贷款管理暂行办法》(银监会令20102号)等法律、法规、规定,参照《住房公积金个人住房贷款业务规范》,结合本市实际,制定本实施细则。

第二条  本市行政区域内开展住房公积金个人住房贷款业务,适用本实施细则。

第三条  住房公积金个人住房贷款(以下简称公积金贷款”)是指住房公积金管理中心以归集的住房公积金,委托由市住房公积金管理委员会审批和确定的商业银行(以下简称“受托银行”),向申请且审核符合条件的住房公积金缴存职工发放的,用于购买、建造、翻建或大修具有自有产权住房的专项住房贷款。

第四条  公积金贷款遵循“先存后贷、存贷挂钩、公平公正、贷款担保、风险可控、高效便民”的原则。公积金贷款业务应按照审贷分离的原则办理,实行贷款三级审批机制,人员岗位设置应符合风险防控有关规定。贷款发放应当符合国家、省市房地产市场宏观调控政策和住房保障政策要求。

第五条  市住房公积金管理委员会(以下简称“管委会”)负责全市住房公积金个人住房贷款政策、贷款资金使用计划、受托银行的审批和确定。

市住房公积金管理中心及各分中心(以下简称“公积金中心”)负责管辖范围内公积金贷款业务的具体实施和日常管理

第六条  公积金中心与受托银行应签订承办住房公积金个人住房贷款金融业务协议,明确双方职责,委托贷款手续费按国家有关规定办理。受托银行应根据委托办理住房公积金贷款,接受公积金中心的考核、监督。公积金中心原则上应自主完成住房公积金个人住房贷款的贷款审批和贷款核算。

住房公积金个人住房贷款风险,由住房公积金管理中心承担。

第七条  公积金贷款额度不足以支付应付购房款时,可同时向受托银行申请办理商业性个人住房组合贷款,组合贷款的期限、担保方式、还款方式等以各自贷款合同约定为准。

第八条  经管委会批准,贷款资金不足时,市住房公积金管理中心可采取调整贷款政策、轮候制、住房公积金个人住房贷款转商业性个人住房贴息贷款(以下简称“公转商贴息贷款”)、住房公积金资产证券化等方式缓解资金不足;贷款资金宽松时,市住房公积金管理中心可采取公转商贴息贷款置换和商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款等方式利用资金。

第二章  贷款咨询

第九条  公积金中心、受托银行应向缴存职工提供贷款咨询服务,并应一次性告知相关事项。

第十条  贷款咨询包括以下主要内容:

(一)贷款基本条件,包括贷款对象、住房公积金缴存要求、年龄、收入状况等;

(二)贷款用途、利率、期限、额度、首付款要求、担保方式、还款方式、还款途径等;

(三)贷款所需申请材料明细,包括购建房材料、缴存情况、身份证明、婚姻状况、征信情况、还款能力、贷款用途等;

(四)贷款程序,包括办理流程、办理场所、办理时限、办理进度等;

(五)公积金贷款申请材料的获取渠道;

(六)公积金中心和受托银行业务延伸网点的地址、电话等;

(七)贷款担保的相关要求;

(八)提供贷款额度、还款计划等测算服务;

(九)贷款收款、还款账户相关要求;

(十)贷款其他相关咨询。

第三章  贷款对象

第十一条  在本市行政区域内正常缴存住房公积金的职工(即贷款申请人),符合公积金贷款申请条件的,可向购建房所在行政区域的公积金中心受托银行网点申请公积金贷款。

贷款申请人属于购买、建造、翻建、大修自住住房的房屋所有权人或共有权人,贷款申请人配偶应作为共同申请人,共同提出贷款申请,并承担偿还公积金贷款的连带责任。其他共有权人、共同还款人按照约定承担贷款连带清偿责任。

第十二条  在本市行政区域外正常缴存住房公积金的职工,购买、建造、翻建、大修自住住房的,可持住房公积金缴存所在公积金中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》(包括近12个月以上的缴存明细),按照本实施细则要求向公积金中心申请异地公积金贷款,贷款条件、贷款额度、办理程序等与本地缴存职工一致。

第十三条  灵活就业人员可按规定向公积金中心申请公积金贷款。贷款条件、贷款额度、办理程序等与单位缴存职工一致。

第四章  贷款申请和受理

第十四条  公积金中心可直接受理贷款申请人的贷款申请,也可委托受托银行受理

第十五条  贷款申请人购买、建造、翻建、大修自住住房申请公积金贷款,主要包括购买新建商品住房、二手住房、经济适用房、共有产权保障住房、公有住房、拆迁安置房、拍卖房(包括法院拍卖房产、第三方资产管理人和拍卖公司拍卖房产下同)以及建造、翻建、大修自住住房等。

前款所称自住住房,不包括别墅以及非住宅性质的商业用房、车库车位等,以房屋销售合同及不动产权证载明的为准

第十六条  贷款申请人(含共同申请人)在申请公积金贷款时,应同时符合以下条件:

(一)贷款申请人(包括合并计算贷额度的共同申请人)须连续正常缴存住房公积金6个月(含)以上且个人住房公积金账户处于正常缴存状态,留存不少于申请贷款时对应月缴存额6倍缴存余额,补缴、趸缴等形式不视为连续缴存。以下特殊情形除外:

1.贷款申请人(包括共同申请人在申请住房公积金贷款日前,先后在两个()以上单位正常连续缴存住房公积金的,但在办理单位调动转移手续过程中发生补缴住房公积金的

2.军队转业人员到地方将军队公积金转移接续到地方

3.由于单位原因产生住房公积金补缴的需结合社保缴存情况认定,补缴月份不得超过3

(二)有稳定的经济收入和按期偿还贷款本息的能力,且具有完全民事行为能力。通常情况下,贷款申请人(含共同申请人)月平均收入应当大于或等于月还款额的两倍

(三)有规定期限内(详见十七条)购买、建造、翻建或大修自有产权住房,按照《购房合同》或不动产权证书确定。

(四)贷款申请人(含共同申请人)两年内在公积金中心及中国人民银行征信系统没有不良信用记录,具体管理规定如下:

1.信用记录以人民银行版本的个人信用报告为准,各委托贷款银行通过人民银行征信中心数据产生的个人信用报告视同人民银行的信用报告

2.个人信用报告上载明的逾期不区分种类,采取按月偿还方式的贷款中1个月即为1期,每出现1期逾期还款计不良记录1次;采取到期一次性偿还的信用、抵押等贷款中,产生超过3个月以上没有还款的,视为连续3次逾期;准贷记卡还款状态中出现“1”或“2”可视为正常还款。连续三次(含)以上或累计六次(含)以上逾期,不允许贷款。夫妻双方的逾期次数不累加。

3.逾期情况须通过中国人民银行征信系统及公积金中心贷款信息双重查核。

4.个人信用报告上的所有贷款及担保,五级分类须为正常级。五级分类次级、可疑、损失的不允许贷款。五级分类为关注的,需结合银行书面说明认定。

5.所有信用卡的账户状态必须为正常或注销,冻结、止付等不允许贷款,能够提供相关取销证明的除外。

6.所有贷款和信用卡存在逾期款项尚未偿还的不允许贷款。

7.综合信用评价较差,被法院、信用台州等机构平台列入黑名单的,不允许贷款。

8.特殊情况,须有详细情况证明并报分管领导审批。

(五)贷款申请人家庭成员(包括申请人、配偶及未成年子女,下同)的住房套数和住房公积金贷款次数符合“认房认贷”的条件。“认房”即台州行政区域内的住房套数,“认贷”即全国范围内住房公积金贷款次数具体规定如下:

1.家庭成员名下无住房且未使用过住房公积金贷款的,按首套住房申请住房公积金贷款。

2.家庭成员名下有1套住房且未使用过住房公积金贷款,或名下无住房但使用过1次住房公积金贷款的,按第二套住房申请住房公积金贷款。

3.家庭成员名下有1套住房且使用过1次住房公积金贷款的,进一步核实其使用过住房公积金贷款时的房屋坐落与名下拥有房屋坐落是否一致。一致的,按第二套住房申请住房公积金贷款;不一致的,不允许贷款。

4.家庭成员名下有2套及以上住房或已使用住房公积金贷款2次及以上的,不允许贷款。

5.本市首次住房公积金贷款结清满12个月后可再次申请。

6.土地性质为集体的(指农村宅基地,下同),不计入住房套数。

(六)有公积金中心认可的住房作为抵押。具体规定如下:

1.原则上以本次贷款申请住房作为抵押物

2.建造的自住住房土地性质为集体贷款申请人需提供其他住房作为抵押物

3.所购住房为“子母,采取纯公积金贷款的,必须子母套一并抵押;采取组合贷款的,在受托银行与商业贷款银行一致的情况下,交叉抵押

4.房屋产权人同意将该住房作抵押并抵押物未设定房屋居住权。

(七)已办理商业性个人住房贷款申请转住房公积金贷款的,应符合住房公积金贷款条件及相关规定。

(八)已支付不低于规定比例的首期付款,如职工需同时申请组合贷款的,根据公积金中心和银行的首付比例高者为准。具体规定如下:

1.购买首套住房最低首付比例为30%,最高贷款额度不超过房屋总价的70%;

2.购买第二套住房最低首付比例为40%,最高贷款额度不超过房屋总价的60%

3.购买新建商品房已全额付款或转现房办理不动产权证后(商转公除外),不允许贷款。

(九)借款申请人所提交的资料在规定的有效期限内且属相关部门依职权出具,真实、准确、完整,同时形式符合国家相关规定,内容相互对应。虚假承诺或提供虚假材料的,不允许贷款。

(十)法律、法规和规章规定的其他条件。

第十七条  申请贷款的时限:

(一)购买预售商品房的(销售楼盘已公积金中心签订合作协议),贷款申请人应在支付首付,并签订商品房买卖合同后24个月内,提出贷款申请;

(二)购买现售商品房的,申请人应在签订商品房买卖合同(付款方式住房公积金贷款或住房公积金组合贷款)后12个月内,提出贷款申请;

(三)购买二手房的,申请人应在办妥房屋交易过户手续,交纳房屋契税(以契税发票所载明的时间为准)后的12个月内,提出贷款申请;

(四)拆迁安置的,在签订拆迁安置协议,全部房款已付清,且取得《不动产权证书》后的12个月内,提出贷款申请;

(五)建造住房的,申请人应在取得相应《不动产权证书》后的12个月内,提出贷款申请;

(六)翻建或大修住房的,申请人应持有关部门批准文件,在完成房屋翻建或大修工程后的12个月内,提出贷款申请;

(七)购买拍卖房产的,贷款申请人已办妥房屋过户手续,取得《不动产权证书》后12个月内(以契税发票所载明的时间为准),提出贷款申请。

(八)办理商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的,应在办理一次性偿还商业性贷款后30日内,提出贷款申请。当台州市住房公积金管理中心个贷率处于85%以上高位运行并达到风险状态时,停止该项业务的办理。

第十八条  贷款申请人申请公积金贷款时需提供以下申请材料的原件及复印件(适合一证通办情形通过政府共享数据平台获取的向申请人收取):

(一)身份证明:贷款申请人(含共同申请人)的居民身份证(不包括复印件)、户口簿或其他有效身份证件(如港澳台通行证或港澳台居住证、外国人永久居留证、护照等)。

(二)婚姻状况证明:结婚证、离婚证及离婚协议(法院判决书、民事调解书)单身具结书等。

(三)还款能力证明

1.申请人及其配偶单位出具的收入证明或个人收入承诺书(以下统称收入证明),申请人也可根据本人住房公积金缴存基数推算其收入,无需提供收入证明;收入证明上的月收入为缴存基数1.5倍以上或10000元以上的,需提供银行流水。

2.灵活就业人员的月收入根据申请贷款时的缴存基数、近12个月的缴存明细、近12个月的个人账户流水资产证明等材料综合认定。

3.贷款申请人(含共同申请人)收入不足的,本人的兼职收入、名下房屋租金等可纳入家庭收入,也可增加父母子女共有权人为共同还款承诺人。共同还款承诺人应提供身份证明、直系亲属关系证明、婚姻状况证明个人信用情况证明、收入及资产证明,签署共同还款承诺书

(四)征信证明:中国人民银行个人征信系统查询贷款申请人(含共同申请人个人信用情况材料。

(五)贷款用途相关材料:

1.购买新建商品房的,须提供合法有效的购房合同(付款方式住房公积金贷款或住房公积金组合贷款)、不低于规定比例的首付款购房发票。

2.购买二手房的,须提供《不动产权证书》和购房发票、契税完税凭证。

3.建造、翻建或大修自有产权住房的,其土地性质为国有的,须提供《建设工程规划许可证》、《不动产权证书》、有资质单位出具的工程概预算或工程造价评估报告、有资质单位出具的房地产抵押价值评估报告;其土地性质为集体的,须提供《建设工程规划许可证》、《不动产权证书》、有资质单位出具的工程概预算或工程造价评估报告、抵押房产所有权人的身份证、结婚证、户口本、抵押房产的《不动产权证书》(或《房屋所有权证》《土地使用权证》)和有资质单位出具的房地产抵押价值评估报告。无工程概预算或工程造价评估报告的,可按每平方米1200元计算工程造价。

4.拆迁安置的,提供房屋拆迁协议书(产权调换协议书、回迁安置协议书或拆迁补充协议)安置房的不动产权证购房发票和资金结算单

5.购买拍卖房产的,提供《不动产权证书》和购房发票(或法院执行调解款票据)、拍卖成交书、契税完税凭证。

6.商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的,须提供一次性偿还商业性住房贷款银行明细清单、原住房借款合同、《不动产权证书》(或《房屋所有权证》《土地使用权证》)、契税发票(税收缴款书)

(六)贷款担保材料:贷款采取抵押担保方式,提供抵押权力清单、权属证明文件,及有处分权人出具的同意抵押的证明。

(七)贷款收款账户、贷款申请人贷款还款账户材料。

(八)住房情况证明:提供在台州市行政区域内的不动产信息查询证明

(九)享受贷款额度上浮优惠政策的三孩职工家庭,另须提供所有孩子的出生证明

(十)公积金中心、受托银行要求提供的其他材料。

第十九条  申请住房公积金个人住房贷款的额度应同时符合以下限额标准:

(一)不高于购买、建造、翻建或大修自有产权住房总额的规定比例。其中购买自有产权住房总额不包括车库(位),车库(位)与房屋在同一张契税发票上导致价值无法评估的,按10万元/个核定,计算贷款额度时应扣除。二手房购房总额以房屋增值税或契税发票中的成交金额、评估价值相比较低者为准;房屋为“母套”的,购房总额以其中一套购房价款计算。

(二)建造、翻建或大修自有产权住房,应对贷款申请人提供的抵押物进行评估,并以评估价值、工程总价相比较低者作为抵押物价值,可贷款额度不得超过抵押物价值的70%

(三)购买、建造、翻建或大修自有产权住房,同一套住房申请贷款金额与提取金额之和不得超过贷款申请人(含共同申请人)所有的权利价值。

(四)可贷款额度的计算公式为:

可贷款额度=贷款申请人(含共同申请人)申请住房公积金贷款时住房公积金账户月平均余额之和×规定倍数。

职工账户月平均余额计算方式为申请贷款时近12个月的每月末账户余额平均值(不含一次性补缴)。缴存时间不足12个月的,统一按照12个月计算平均值。

规定倍数按15倍确定,市住房公积金管理中心可根据本市公积金存贷比情况进行调整。

贷款申请人和共同申请人的贷款额度可合并计算。

共同申请人住房公积金缴存没有达到连续正常缴存6个月的,不纳入计算公式。

实际可贷款额度低于20万元的,可按20万元确定。

(五)贷款申请人和共同申请人双方均正常缴存住房公积金的最高贷款额度为50万元,仅单方正常缴存住房公积金的最高贷款额度为30万元。共同申请人住房公积金缴存不足6个月的,按单方缴存确定。

同一对夫妻在2021年5月31日(含)后生育第3个子女的职工家庭(以出生证载明时间为准),在本市购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的,最高可贷款额度上浮20%,上浮后的单方缴存最高可贷款额度为36万元夫妻双方缴存最高可贷款额度为60万元。按照贷款计算公式得出贷款额度上浮20%,上浮后仍低于20万元的,按照20万元计算贷款额度,不超过最高可贷款额度。享受其他住房公积金贷款额度优惠政策的三孩家庭,贷款额度上浮比例不再叠加

(六)贷款额度可根据职工还款能力调整。还款能力应综合考虑借款人城市基本生活费、家庭负债及担保负债等情况综合评估。

第二十条  商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款的,可贷款额度不超过商业性个人住房贷款余额,且需符合第十六条规定。

第二十一条  住房公积金贷款最长年限规定:

1.贷款最长年限为30年且不超过法定退休年龄5年;

2.抵押物已使用年限和贷款期限之和不超过50年。

第二十二条  贷款受理人员应当对贷款申请人提交的材料进行审核,对符合条件、材料齐全的贷款申请予以受理,并提出受理意见;对于不符合贷款条件的,不予受理,并向贷款申请人说明理由;对于材料不齐全,应当一次性告知需补充的材料

贷款受理人员在收齐贷款申请资料后,对贷款申请进行审核,主要内容包括:

(一)住房公积金住房贷款申请表填写内容完整、字迹清晰,相关信息与所提交资料记载信息一致;

(二)所提交的资料规格、数量符合贷款所需材料的要求;

(三)贷款申请人应为住房公积金缴存人且属于购买、建造、翻建、大修自住住房的房屋所有权人或共有权人。共同申请人应为贷款申请人配偶;

(四)贷款申请人姓名、证件号码应与其住房公积金缴存信息一致,贷款申请人已按住房公积金缴存有关规定建立住房公积金账户,连续缴存时间满足最低连续缴存期限要求,且申请贷款时住房公积金账户应处于正常缴存状态;

(五)贷款申请人申请的贷款期限不超过规定的最高贷款期限;

(六)贷款申请人(含共同申请人)贷款月还款额不超过其月收入50%

(七)申请贷款额度符合公积金可贷额度计算规则,且不得高于本实施细则规定的最高贷款额度;

(八)通过中国人民银行个人信用报告、住房公积金管理中心贷款信息等,审核贷款申请人(含共同申请人)的信用情况,并确认贷款申请人(含共同申请人)无未结清的住房公积金贷款;

(九)贷款申请人提交的购买、建造、翻建或大修自有产权相关资料应符合公积金中心和相关行政管理部门的规定;

(十)贷款申请人首付款支付比例符合相关规定;

(十一)贷款申请人拟提供或选择的担保符合以下要求:

  1.购买自有产权住房的,应使用本次申请贷款所购住房作为抵押物。

2.建造、翻建或大修自有产权住房的,其土地性质为国有的,应使用本次申请贷款所建造、翻建或大修住房作为抵押物;其土地性质为集体的,应使用贷款申请人或共同申请人名下其他房产作为抵押物。

(十二)还款账户为贷款申请人在受托银行开立的符合贷款扣划要求人民币借记卡;收款账户应为售房人银行账户或买卖双方约定的收款银行账户

(十三)对于异地贷款的,根据异地贷款职工住房公积金缴存使用证明及缴存使用明细,对贷款申请人的住房公积金开户和缴存时间、账户缴存余额、缴存情况等信息进行认定审核;

(十四)其他需要审核的事项。

第二十三条  贷款受理人员应与贷款申请人(含共同申请人)就其贷款意愿、贷款用途等事项进行面谈,对贷款申请人的权利、义务及违约所应承担的法律责任进行一次性告知或提示,并填写面谈笔录。

(一)对于符合贷款条件的贷款申请,受理人员应要求贷款申请人(含共同申请人)确认个人住房公积金贷款申请表和住房公积金个人住房贷款面谈记录中的内容,并指导贷款申请人(含共同申请人)签字,向贷款申请人出具住房公积金个人住房贷款受理回执,告知后续手续相关信息;

(二)对于不符合贷款条件的贷款申请,受理人员应一次性告知贷款申请人不予受理的原因及补正方式,并将申请资料退还贷款申请人。对于不符合贷款条件的异地贷款申请,应退还异地贷款职工住房公积金缴存使用证明。

第二十四条  贷款受理后,受理人员提出受理意见:

(一)符合贷款条件的,对申请人可贷款金额、期限、利率、还款方式等提出初步意见,并将贷款申请资料移送贷款审核人员;

(二)对贷款条件或申请资料有异议的,要求贷款申请人补充相关贷款资料,进行调查后予以答复。

第五章  贷款审查和批准

第二十五条  贷款审查人员应结合贷款申请资料对受理人员提出的受理意见、贷款申请人共同申请人)住房公积金缴存情况、拟申请贷款期限、拟申请贷款金额、首付款比例、信用状况等进行合规性审查,并对贷款申请人贷款申请相关情况进行评价,提出审查意见

第二十六条  审查人员在完成复核工作的基础上,应进行以下调查及审查工作:

(一)对于异地住房公积金管理中心出具的缴存证明,应通过一定的方式核实缴存证明的真实性;

(二)贷款申请人购房合同符合国家备案规定,并对交易真实性进行核实;贷款申请人建造、翻建或大修批文,符合相关规定并对真实性进行核实;

(三)按照第二十七条规定,审查申请人拟提供的担保;

(四)审查本市相关政策规定的其他事项。

第二十七条  对于申请人拟提供抵押担保的,审查人员应完成以下工作:

(一)根据申请人提交的抵押物权属证明或合同(协议)等文件的相关内容,审查抵押物权属情况符合不动产登记机构抵押登记相关政策要求,抵押物未设定居住权。

(二)审核抵押物价值应符合以下规定:

1.对于贷款申请人以所购新建商品房作为抵押物的,可认定房屋成交价为抵押物价值;

2.对于申请人以所购二手房、拍卖房作为抵押物的,可购房发票或契税完税凭证中的房屋成交价作为抵押物价值

3.对于建造、翻建或大修自有产权住房的,应对申请人提供的抵押物进行评估,并以评估价值与工程预算价格相比较低者作为抵押物价值;

4.拆迁安置房享受契税减免的,可根据购房发票和资金结算单,综合认定抵押物价值;

5.对于房屋成交价格明显高于地区同类型住宅正常交易价格的,应对抵押物进行价值评估,并以评估价值、房屋交易价格相比较低者作为抵押物价值;

6.拟申请贷款金额不得超过抵押物价值的70%

(三)审查申请的贷款期限不高于最高贷款期限;

(四)对于需要以评估方式确定抵押物价值的,抵押物价值应由具有评估资质的房地产评估机构或委贷银行内评系统进行评估确认,并出具抵押物价值评估报告或评估结论,评估费用由公积金中心承担。

(五)审查其他需要审查的事项。

第二十八条  贷款的期限、金额、利率等,应根据贷款申请人(含共同申请人)的还款能力、贷款用途、担保情况、国家相关政策等要素确定。

第二十九条  贷款审查后,贷款审查人应出具审查意见:

  (一)审查通过的,将贷款申请资料和审查同意意见移送贷款审批人;

(二)审查过程中发现有异议的,审查人将贷款申请资料退回受理人,要求进一步调查核实;

(三)审查过程中发现资料不全的,审查人员将贷款申请资料退回受理人员,并一次性告知需补正的材料;

(四)审查未通过的,审查人应注明原因,逐级退回贷款申请资料。

第三十条  审批人员应在对审查人员提出的审查意见进行合规性审核,即对贷款申请审核资料进行完整性复核的基础上进行审批。

第三十一条  审批人员应分析贷款申请人(含共同申请人)信用状况、还贷能力、贷款用途和担保措施等情况,决定是否批准贷款申请。

  第三十二条  贷款审批后,贷款审批人应出具审批意见:

  (一)审批通过的,出具审批意见,将审批资料整理后转交合同签约人员,并告知贷款申请人办理相关贷款手续;

(二)审批过程中发现有异议或资料不全的,审批人员将贷款申请资料退回审查人员,要求进一步调查核实,并一次性告知需补正的材料;

(三)审批未通过的,审批人员应注明原因,逐级退回贷款申请资料。

第六章  贷款签约

第三十三条  公积金中心准予贷款后,应与贷款申请人(含共同申请人)面签借款合同及相关附属合同、单据。

第三十四条  办理贷款签约手续前,合同签约人员应审查核实以下内容:

(一)贷款受理、审查、审批资料及相关单据应齐全;

(二)借款合同文本及附件齐全,且条款规范完整、要素齐全、字迹清晰、不得涂改;

(三)借款合同中的贷款要素应与贷款受理、审查、审批资料中相关信息及审查、审批意见一致,并与贷款管理系统中的信息一致。

第三十五条  签订借款合同时,合同签约人员应核实合同当事人身份真实有效,告知合同当事人有关合同内容、权利义务及其他应当注意事项,确认借款人的还款账户,并指导贷款申请人(含共同申请人)在借款合同及相关单据上签字,并及时完成公积金中心、保证人在借款合同及相关单据上的签章手续。合同当事人签名应与提交的身份证明上的姓名一致,不得使用省略名或曾用名等。

第三十六条  为方便借款人及提高签约效率,经借款人、配偶及房产共有权人同意的,可在贷款申请时办理借款合同(借据)预签手续,在预签时按本实施细则第三十三条、第三十四条、第三十要求落实各类事项告知和检查核对工作。

第三十七条  合同签约完成后,签约人员应将贷款资料整理后转交抵押担保经办人员。

第七章  贷款担保

第三十八条  贷款采取抵押担保方式,由担保经办人员审核抵押材料是否完整,是否设立居住权,并落实贷款抵押担保手续

第三十九条  贷款担保落实后,担保落实人员应在贷款系统中录入担保落实信息,将担保权利证明文件按照重要档案管理要求归档。担保权利证明文件为电子形式的,按照电子影像档案管理要求归档。

住房公积金管理中心为化解贷款风险可实施贷款担保,贷款担保费用在住房公积金贷款风险准备金中列支。

第八章  贷款发放

第四十条  贷款发放人员应在贷款发放前,核实以下事项:

(一)审核贷款审批意见明确,借款合同各方当事人已完成签约;

(二)借款合同及附件约定的担保权已设定,购买预售在建商品房贷款的,还应满足所购房屋主体结构结顶的条件;

(三)贷款收款账户须符合贷款支付规定,与贷款还款账户材料、借款合同一致;

(四)借款合同约定及相关规定的其他放款条件已完全具备;

(五)其他需要审核的事项。

第四十一条  贷款发放人员应当按照借款合同约定将贷款资金支付至指定收款账户内。

(一)预售商品房(含经济适用住房)贷款资金应划转到指定的商品房预售资金专用存款账户(资金监管账户);现房商品房(含经济适用住房)贷款资金直接转入售房单位指定银行开立的资金账户;

(二)二手房公积金贷款资金应划转到售房人银行账户,买卖双方另有约定的,从其约定;

(三)公有住房、拆迁安置房、拍卖房及建造、翻建、大修自住住房的贷款资金划转到借款人的银行存款账户。

第四十二条  公积金管理中心、受委托银行应按照以下方式办理贷款发放手续:

(一)直接划款:公积金中心通过资金结算平台将住房公积金贷款资金直接划拨至借款合同约定的银行账户;

(二)委托划款:公积金中心向受托银行出具贷款放款通知书,并向受托银行划拨住房公积金贷款资金。受托银行应按以下方式办理贷款发放手续:

1.受委托银行在收到划拨的贷款资金后,应按照贷款放款通知书、借款合同及时办理贷款发放具体事宜;

2.受委托银行应在贷款发放成功后,及时将贷款发放结果、贷款发放凭证等资料返还公积金中心,公积金中心应及时复核,并根据贷款发放相关凭证,登记公积金贷款明细账;对于贷款发放失败的,受委托银行应及时与公积金中心沟通、共同采取补正措施。

第四十三条  公积金中心及受委托银行应在贷款发放成功后,及时将借款合同及贷款支付凭证等资料交付各方当事人,并将贷款受理、审查、审批、发放等资料、借款合同及相关附件单据、担保落实文件等,按贷款档案管理要求归档。

第九章  贷款回收

第四十四条  贷款发放后,借款人应按借款合同约定按时还本付息。公积金中心应委托受托银行按照借款合同约定,从借款人还款账户扣划贷款本息或借款人通过到银行柜面直接还款等方式回收贷款。受托银行应将收妥的借款人还贷资金在委托协议约定的时限内划入公积金中心的指定账户,并将还款凭证送公积金中心。

第四十五条  贷款的偿还应采用分期按月偿还的方式,分期还款额的确定可采用等额本息还款法、等额本金还款法等方式。

(一)等额本息还款法:

每月偿还贷款本息金额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款月数/[1+月利率)还款月数-1]

(二)等额本金还款法:

每月偿还贷款本息金额=贷款本金/贷款期月数+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

第四十六条  公积金中心对贷款资金按照下列偿还顺序回收:

(一)逾期还款,即借款人未能按照借款合同约定按期足额偿还贷款本息造成贷款拖欠的,视为逾期贷款(逾期贷款按照罚息、利息、本金顺序清偿,法律、法规另有规定的,从其规定)。

借款人未能按借款合同约定偿还贷款本息,应承担违约责任,并应按中国人民银行有关规定计算并支付逾期罚息

(二)正常还款,即借款人按照借款合同约定按期足额偿还贷款本息,回收资金应采用“先还利息,后还本金”的原则。

(三)提前还款,即借款人在履行借款合同正常还款义务前提下,提前偿还的资金作为贷款本金回收。

第四十七条  公积金中心对贷款按下列规则进行扣划回收:

(一)扣划借款合同约定分期按月的正常还款,以及逾期贷款时,当借款人还款账户余额大于等于应扣款金额时,按应扣款金额进行扣划;若借款人还款账户余额小于应扣款金额时,按账户余额进行扣划,未足额偿还贷款的记为逾期。

(二)扣划借款人约定的提前还款时,当借款人还款账户余额大于等于应扣款金额时,按应扣款金额进行扣划;当借款人还款账户余额小于应扣款金额则不进行扣划。

(三)每期还款均设3个工作日的宽限期。在宽限期内还款的,不计罚息;超过宽限期还款的,自约定还款日开始计收逾期罚息。

第四十八条  借款人在办理贷款的同时可以向公积金中心申请委托按月提取还贷业务。

第四十九条  借款人还清贷款本息后,公积金中心或授权受托银行应及时办理抵押登记注销手续。

第十章  贷款变更

第五十条  贷款期间,借款人可申请对原借款合同约定的内容进行变更和补充,主要包括提前还款、还款账户变更、还款方式变更、贷款期限变更、抵押物变更等,应在每月约定还款日(遇节假日顺延至首个工作日)以外的时间提出申请。

第五十一条  借款人办理贷款变更业务,应提交本人身份证明资料、符合贷款变更条件的证明材料、公积金中心要求的其他相关材料,且除还款账户变更外,贷款无拖欠本息。

第五十二条  公积金中心应按以下程序办理贷款变更:

(一)核实借款人提供的资料完整、有效、合规;

(二)指导借款人填写、签署变更申请审批表;

(三)经审核同意后,在变更申请审批表上签章确认,并在贷款信息系统完成相应变更事项的信息录入;

(四)指导借款人与变更事项有关各方签订书面约定;

(五)留存变更事项相应资料;

(六)告知借款人变更后应注意事项;

(七)经审核未通过的,告知借款人不予办理的原因及补正方式,将申请材料退还借款人。

第五十三条  提前归还贷款。借款人正常还款1个月后,可申请办理提前还款手续。提前还款包括提前偿还部分剩余贷款和提前还清全部剩余贷款。借款人申请办理提前还款时,应无逾期贷款且无贷款在途结算业务。

(一)提前偿还全部剩余住房公积金贷款。借款人或共同借款人应向公积金中心提出提前偿还全部贷款本息申请,并填写提前还贷申请审批表,经审核同意后,公积金中心委托受托银行在约定的日期扣划提前偿还全部的贷款本息。

(二)提前偿还部分剩余住房公积金贷款,须符合以下规定:

1.借款人或共同借款人申请提前部分偿还剩余住房公积金贷款,每年只能办理一次。

2.借款人应向公积金中心提出提前偿还部分剩余贷款申请,并填写提前还贷申请审批表,经审核同意后,公积金中心委托受托银行在约定的日期扣划提前偿还的贷款本息。

公积金中心或受托银行按贷款剩余本金、剩余期数重新计算,确定借款人月还款额。

(三)借款人和共同借款人可提取本人的公积金提前偿还住房公积金贷款提取人为借款人或共同借款人的,提取人须到场办理

第五十四条  还款账户变更。贷款期间内,当借款人用于还款的借记卡丢失、损坏等原因,需要变更原借款合同约定的还款账户时,借款人应向公积金中心或受托银行提出变更申请,并提供新的符合受托银行扣划要求的还款账户。

借款人账户变更借款人另一账户的,借款人到场办理;从借款人账户和共同借款人账户之间相互变更,须双方同时到场办理

公积金中心或受托银行为借款人办理还款账户变更的,应核实并确认新还款账户真实有效,且为借款人本人账户。审核未通过的,应及时联系借款人进行修改。

第五十五条  还款方式变更。贷款期间内,当借款人或共同借款人需变更原借款合同约定的还款方式时,应向公积金中心或受委托银行提出变更申请。经审核同意的,公积金中心或受委托银行应根据贷款变更当期余额和剩余期限、利率按新的还款方式确定、告知借款人新的还款计划。

第五十六条  贷款期限变更包括缩短贷款期限和延长贷款期限,不得利率调整贷款期限。

(一)贷款期间内,当借款人需要缩短贷款期限时,应向公积金中心或受委托银行提出变更申请。

1.申请缩短贷款期限的,公积金中心或受委托银行应审核借款人具备按期偿还贷款本息的能力。

2.借款人和共同借款人已签订委托按月提取协议的,借款人申请缩短贷款期限的,需双方共同到场办理。未签订委托按月提取协议的,借款人或共同借款人持双方身份证和结婚证原件申请办理

3.经审核同意办理缩短贷款期限的,公积金中心或受委托银行应根据贷款当期余额、还款方式,按贷款期限缩短后的剩余贷款期限和利率调整新的还款计划,并告知借款人;

4.借款人可在申请办理提前部分还款的同时,申请缩短贷款期限。

(二)借款人缩短贷款期限后需延长贷款期限的,公积金中心或受托银行提出变更申请,贷款展期不得超过缩期前原借款合同中约定的贷款期限

第五十七条  抵押物变更抵押物除拆迁等不可抗力外不允许变更;抵押物产权人原则上不允许变更,但借款人及配偶婚姻关系改变,经协商后签订补充协议,明确变更后债务关系的除外;抵押期间不得设立居住权。

第五十八条  其他信息变更和约定

贷款期间内,借款人通信地址、电话等联系信息发生变更的,公积金中心或受委托银行应核实借款人身份,并应及时在贷款信息系统中登记变更信息。

借款合同(补充协议)不得改变主借款人,婚姻关系存续期间申请过住房公积金贷款的,离婚后借款人和共同借款人各算1次贷款记录。

第十一章  贷款利率和计息

第五十九条  公积金贷款利率按照中国人民银行、住房和城乡建设部公布的各年限住房公积金贷款利率执行。

购买第二套自住住房或申请第二次住房公积金贷款的,贷款利率按公积金贷款基准利率上浮10%执行。

第六十条  公积金中心按照以下规则对贷款进行计结息:

(一)正常还款,应按月计结息,首次结息日为首次还款日前一日。以此类推,贷款自每月还款日当日起息,至下一还款日前一日结息;对于采用固定日还款方式的,首次和末次还款按实际天数计结息。

(二)逾期还款按实际天数计收罚息,提前还款按实际天数计收利息,结息日为实际还款日前一日。

(三)司法部门拍卖抵押物后以拍卖款提前结清贷款的,利息结算至司法文书标的结算日期(金额)。拍卖款未能及时到账,手工修正的利息、罚息须经分管领导审批入账。

第六十一条  公积金中心按下列原则对贷款利率进行调整:

(一)对于贷款期限在1年以内(1)的,还款期内如遇法定利率调整,实行合同利率,不分段计息;

(二)对于贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,除国家另有规定的,于下一年1月1日开始,按相应利率档次执行新的利率规定。

第十二章  贷后管理

第六十二条  公积金中心应在贷款发放后开展贷后检查与风险监测工作,相关工作通过借款人回访、查阅档案资料,采集、分析贷款信息系统、外部相关业务系统,以及有关信息报告中的相关信息等方式进行。

第六十三条  贷后检查与风险监测主要包括以下内容:

  (一)贷款资金使用情况、借款人资信情况、还款情况、收入状况及其他可能影响其还款能力的重大变化等情况;

  (二)保证人的财务状况、重大体制变化及其他可能影响担保能力的重大变化等情况;

(三)贷款资产质量情况,包括贷款的风险状况、借款人还款情况、担保物的权属及价值变动情况、不良贷款分布情况等;

(四)贷款信息质量情况,包括借款人信息、担保债权和担保物权信息的完备性、准确性、有效性等;

(五)合作楼盘交付情况,包括楼盘开发进度、不动产预告登记转正式登记情况;

(六)其他潜在风险事项,包括贷款的真实性、贷款使用的合规性等。

第六十四条  公积金中心应在贷款发生违约后,及时开展相应催收工作,并根据催收结果的不同情况采取相应处置措施,形成真实完整的催收记录。

第六十五条  公积金中心应结合贷款违约程度、借款人还款能力、还款意愿等情况,分阶段采取短信、电话、信函、律师函、实地和司法诉讼等合法手段对借款人进行催收或追偿,并形成催收记录及证明材料。

采取保证担保贷款方式的,由保证机构按照与公积金中心的协议履行约定的逾期催收工作和保证责任。对拒不履行担保责任的,应及时扣划保证金或约定的其他账户资金,并追究其法律责任。

第六十六条  公积金中心对逾期贷款采取所有可能的措施和实施必要的催收处置程序之后,对于符合国家相关贷款核销规定,可认定为呆账按照相关规定和程序进行核销。

(一)呆账核销必须遵循“从严认定、证据确凿、责任追究、逐级审批、账销案存”的原则。

(二)贷款核销时应有债权发生明细材料、借款人及担保人和担保方式基本情况、抵质押证明、债权损失证明材料、财产清偿证明等必要的贷款核销资料。

(三)核销贷款时应严格遵守国家住房公积金贷款呆账核销程序规定,并将贷款核销资料妥善保管。

(四)应至少每年一次对已核销贷款进行调查催收,向法院申请调查借款人财产变动情况,一旦发现借款人、担保人有可偿债财产,及时采取有效措施回收贷款。

第六十七条  档案资料是指在贷款受理、审核、审批、发放等过程中形成的,具有凭证依据作用和参考利用价值的实体档案资料和电子档案资料。档案管理要达到以下要求:

(一)公积金中心应随各项贷款业务的发生完成,按照材料完整、集中管理、使用方便的原则及时将相关业务材料及其他必要材料进行整理归档。

(二)公积金中心应按照信息完整、数据安全、内容准确、使用方便的原则进行贷款电子数据档案和实体档案进行管理。

(三)贷款档案管理具体要求按照住房公积金档案管理办法相关规定执行。

第十三章  法律责任

第六十八条  借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力或其他法定原因不能正常偿还贷款的,应由其财产合法继承人或财产拥有人作为还款义务人履行正常偿还贷款的责任。

第六十九条  抵押人对作为抵押物的房屋,负有维修、保养、保证完好的责任。

第七十条  履行借款合同各方发生纠纷时,首先由当事人协商解决,协商不成的可依法向人民法院提起诉讼。

第七十一条  合同当事人的任何一方,要求解除合同的,须以书面形式通知相关各方,在有关内容达成协议前,原合同及其附件继续有效。

第七十二条  借款合同有效期内,出现下列一项或多项情况时,公积金中心可以宣布提前终止借款合同,并有权通过提前行使担保债权或其他方式收回贷款本息(包括逾期罚息):

(一)借款人未按借款合同约定按期足额偿还贷款本息;

(二)借款人死亡且无继承人或受赠人的,或借款人死亡,还款义务人拒绝偿还贷款的;

(三)借款人采取提供虚假材料等手段骗取贷款的;

(四)借款人擅自改变贷款用途,挪用贷款的;

(五)贷款申请人(含共同申请人)在贷款期内无正当理由停止缴存住房公积金的;

(六)借款人违反借款合同规定的任何条款,经公积金中心或受托银行指出,不予纠正的;

(七)以尚未取得产权的房产做抵押的,借款人由于自身原因未在房屋可以办理房屋所有权证之日起三个月内办妥房屋抵押登记,交存正式不动产登记证明》等抵押权证的;

(八)借款人发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意行为的;

(九)其他不符合法定程序获得贷款的。

第七十三条  借款人不履行借款合同,公积金中心可依法处理抵押物,所得价款按下列顺序分配:

(一)处理抵押物的有关费用;

(二)扣除与抵押物有关的税款;

(三)偿还抵押人所欠贷款本息和支付违约金。

处理抵押物所得价款不足以清偿贷款本息及相关费用的,公积金中心有权向借款人追索。

第七十四条  借款人以提供虚假材料等欺骗手段获得住房公积金贷款的,由公积金中心责令退回违法贷款,同时取消借款人及配偶最高5年住房公积金提取及贷款资格;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十五条  公积金中心、受托银行及其工作人员泄露贷款申请人(含共同申请人)的个人信息的,对有责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;给个人造成损失的,依法承担赔偿责任。

第十四章  贷款办理时限

第七十六条  受理、审核和审批时限:申请人提供资料齐全时,公积金中心应当受理,并在5个工作日内完成受理、审核和审批手续。

第七十七条  放款时限:不动产抵押登记完成,符合贷款发放条件的,放款时限不超过5个工作日(资金不足实行放款轮候的除外)。

第十五章  附则

第七十八条  本市高层次人才申请住房公积金贷款,按照另行制定的《台州市住房公积金人才优惠办法及实施细则实施

第七十九条  本实施细则由台州市住房公积金管理中心负责解释。

第八十条  本实施细则自2022325日起开始实施。原《台州市住房公积金个人住房贷款管理实施细则》同时废止。

 

 

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